Налог при продаже квартиры: когда он есть, а когда нет

Я Илья Пясецкий. Ко мне в Минске часто приходят с одним и тем же вопросом: «Если я продам квартиру, мне надо платить налог?» Короче, ответ почти всегда «зависит от того, сколько квартир вы продавали за последние пять лет». Давайте по порядку.

Главное правило: одна квартира за пять лет — без налога

Смотрите, как это работает. Если вы налоговый резидент Беларуси, то доход от продажи одной квартиры в течение пяти лет подоходным налогом не облагается. Это пункт 44 статьи 208 Налогового кодекса. [1][2][3]

Важно: пять лет считают не от даты покупки, а от даты последней продажи квартиры. Ну то есть продали одну квартиру в марте, следующую можно продать без налога уже после пяти лет с той даты. [2][3]

Ещё момент, который многие упускают: считают каждый вид недвижимости отдельно. Квартира, жилой дом, дача, гараж, машино-место, земельный участок — у каждого вида свой «лимит». Продали квартиру и дачу в один период — налога нет ни по одной. [1][3]

Когда налог всё-таки появляется

Если за пять лет вы продаёте вторую квартиру, то со второй сделки придётся платить подоходный налог по ставке 13%. [1][3][4][9]

Кстати, про «прогрессивный налог», о котором сейчас много говорят: повышенные 25% и 30% с 2026 года касаются трудовых и похожих доходов и дивидендов при очень больших суммах. На обычную продажу квартиры это не натягивается — там как была базовая 13%, так и осталась. [9][11]

И ещё, честно говоря, это часто забывают: коммерческая недвижимость, например офисы и торговые помещения, под эту льготу не попадает. Её продажа облагается налогом уже с первой сделки. [3][5]

Унаследованная квартира

Тут хорошая новость. Доход резидента от продажи унаследованной недвижимости освобождён от подоходного налога независимо от того, сколько объектов вы продали за пять лет. [3] Про это я отдельно рассказываю на странице про продажу после наследства.

Налог считают не со всей суммы

Бывает, что люди думают: 13% от цены сделки. Нет, всё мягче. Налог считают с дохода за вычетом расходов. Можно взять фактические документально подтверждённые расходы на покупку и продажу, а можно, если документов нет, выбрать вычет 20% от суммы дохода от продажи. Выбрать нужно что-то одно. [3][6][7]

Бывает, что человек живёт в Минске, а квартиру продаёт в другом городе, или наоборот. Тут есть приятный момент: налоговую декларацию можно подать в любую инспекцию, независимо от того, где вы прописаны или где стоите на учёте. Об этом говорил начальник главного управления Министерства по налогам и сборам в интервью БЕЛТА [5]. Так что ехать «в свою» инспекцию не обязательно.

Сроки: декларация и оплата

Если налог нужен, декларацию подают не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи. Налог платят по извещению налоговой, не позднее 1 июня. [5][8][12] Если вы продали только одну квартиру за пять лет, декларацию подавать не надо. [3]

Что я советую сделать до продажи

Ну, по-человечески: достаньте договор покупки своей квартиры и все платёжные документы. Посмотрите, когда вы в последний раз продавали квартиру. Если всё сходится на «одна за пять лет», спите спокойно. Если сомневаетесь, лучше уточнить в налоговой, а не гадать. Мой текст — это общая информация, а не юридическая консультация, и на ваш случай может повлиять статус налогового резидента и другие обстоятельства.

Частые вопросы